Mọi sơ đồ khu đất đều chịu hai trần riêng biệt: phần diện tích còn lại sau khi trừ khoảng lùi, và diện tích chiếm đất mà tỷ lệ mật độ xây dựng cho phép. Nhập kích thước của bạn để thấy cả hai cùng lúc, cùng với phần bạn còn có thể thêm. Kết quả là một bản phác thảo để lập kế hoạch dựng từ các con số của bạn, không phải một bản khảo sát.
Hãy nhập kích thước lô đất và các khoảng lùi mà phân khu quy hoạch của bạn yêu cầu, tính bằng feet. Kết quả là một phạm vi xây dựng để lập kế hoạch, rút ra từ những gì bạn gõ vào, không phải một kết luận về ranh giới đất.
Không có nội dung nào ở đây là báo giá, hồ sơ dự thầu, kết luận kỹ thuật hay kết luận về ranh giới đất. Chúng tôi là công ty vẽ kỹ thuật và thiết kế: chúng tôi phối hợp với kỹ sư kết cấu có giấy phép và với Chuyên viên Trắc địa có Giấy phép khi dự án của bạn cần, chứ không tự thực hiện hay đóng dấu phần việc đó.
Phạm vi xây dựng thuần túy là hình học. Trừ một khoảng lùi hông ở mỗi cạnh chiều rộng, trừ khoảng lùi trước và sau khỏi chiều sâu, và hình chữ nhật còn lại chính là phần đất mà một công trình được phép chiếm. Chạy phép tính đó trên một thửa 60 nhân 100 với khoảng lùi hông 5-foot cùng khoảng lùi trước và sau 20-foot thì bạn còn lại 50 nhân 60, tức 3,000 square feet đất xây dựng được.
Mật độ xây dựng thuần túy là số học. Thành phố của bạn ấn định một tỷ lệ của thửa đất mà diện tích chiếm đất không được vượt quá, và trên khắp các phân khu nhà ở ở Bay Area, tỷ lệ đó thường nằm đâu đó từ 35 đến 50 phần trăm. Áp 40 phần trăm cho một thửa 6,000 square foot thì bạn có tổng cộng 2,400 square feet diện tích chiếm đất, tính cả những gì đã đứng sẵn ở đó. Hãy để ý rằng cùng một lô đất vừa cho ra hai con số khác nhau. Đó chính là toàn bộ lý do phải chạy cả hai: con số nhỏ hơn mới là con số thiết kế của bạn phải tuân theo.
Sai lầm tốn kém là thiết kế theo con số mật độ xây dựng rồi tới khâu thẩm định bản vẽ mới biết rằng phạm vi còn lại không chứa nổi hình khối. Một phần mở rộng 900 square foot có thể thỏa mãn hoàn hảo phép tính mật độ xây dựng mà vẫn đòi 55 feet chiều dài trong khi phạm vi chỉ cho 50, và khép lại khoảng chênh đó không phải là chỉnh sửa, mà là một thiết kế mới. Chốt cả hai con số trước khi thiết kế sơ bộ tốn vài giờ và thường xuyên tiết kiệm được nhiều tuần.
Mật độ xây dựng không được định nghĩa giống nhau ở hai nơi. Một số thành phố tính cả hiên có mái, phần đua ra, phần mái vươn vượt một khoảng đã quy định, nhà kho tách biệt và sân có mái; nơi khác thì loại trừ. Một số nơi duy trì một giới hạn riêng về bề mặt không thấm nước phục vụ thoát nước mưa, gom cả lối xe và phần sân nền mà quy định mật độ hoàn toàn bỏ qua. Hệ số sử dụng đất là một trần thứ ba và độc lập. Nó quản tổng diện tích sàn cộng dồn qua mọi tầng thay vì phần đất công trình đứng lên, và một khi dự án lên hai tầng thì hệ số sử dụng đất thường ràng buộc trước cả hai giới hạn hiển thị ở đây. Định nghĩa nào áp cho thửa đất của bạn là câu hỏi dành cho cơ quan quy hoạch, không phải cho một chiếc máy tính.
Các quyền địa dịch đã đăng ký, lớp phủ quy hoạch về suối và ngập lụt, khu vực cây được bảo vệ, quy định về mặt phẳng giới hạn chiếu sáng và giật cấp tầng trên, cùng bề rộng mà lực lượng cứu hỏa cần để đưa xe vào, tất cả đều gọt thêm vào phần thực sự xây dựng được. Một phép tính rộng nhân sâu không cho thấy điều nào trong số đó, và một tấm ảnh chụp từ trên cao cũng không lộ ra. Định vị chúng trên một sơ đồ khu đất có đo đạc mới là nơi phần lớn dự án chúng tôi vẽ thực sự bắt đầu, và phần việc đó nằm trong phạm vi sơ đồ khu đất và khảo sát bất động sản của chúng tôi, vốn dựng sơ đồ khu đất hiện trạng từ bản đồ phân lô đã đăng ký và dữ liệu thửa đất của bạn. Ở đâu dự án thực sự cần một khảo sát ranh giới hay một chứng nhận cao độ, kết luận đó thuộc về một Chuyên viên Trắc địa có Giấy phép và chúng tôi điều phối riêng thay vì tự thực hiện. Các ràng buộc đó sau đó xuyên suốt cả bộ hồ sơ xin phép để sơ đồ khu đất, mặt bằng và mặt đứng kể cho người thẩm định một câu chuyện nhất quán. Chúng tôi chuẩn bị hồ sơ và điều phối một kỹ sư có giấy phép hành nghề độc lập khi cần thiết kế kết cấu. Chúng tôi không thi công, và không bộ bản vẽ nào có thể hứa với bạn một sự chấp thuận.
Không. Đây là một bản phác thảo để lập kế hoạch, ghép hoàn toàn từ các con số bạn gõ vào, và nó không định vị bất cứ thứ gì. Nó không có con dấu, nó không phải ranh giới hợp pháp hay đã đăng ký, và nó không xác lập vị trí của bất kỳ ranh giới đất nào. Nếu bạn không chắc ranh giới của mình thực sự chạy ở đâu, chỉ một Chuyên viên Trắc địa có Giấy phép mới giải quyết được, và chúng tôi điều phối một người cho bạn. Chúng tôi vẽ sơ đồ khu đất từ dữ liệu bất động sản đã đăng ký; trắc địa không phải việc của công ty này.
Từ phân khu quy hoạch mà thửa đất của bạn thuộc về, nằm trong bộ luật đô thị hoặc lấy thẳng từ quầy quy hoạch. Hãy định vị thửa đất trên bản đồ quy hoạch của thành phố, rồi tra bảng tiêu chuẩn của đúng phân khu mà nó rơi vào. Mượn con số của hàng xóm là một cái bẫy, vì một ranh giới phân khu có thể chạy giữa dãy phố và tiêu chuẩn hai bên có thể khác nhau. Lô đất góc, lô đất hình cờ và các lớp phủ quy hoạch cũng thường mang những con số lệch khỏi phân khu nền.
Nhìn chung là có, dù định nghĩa khác nhau giữa các thành phố. Một số địa phương miễn cho công trình phụ trợ dưới một diện tích nhất định, nơi khác tính cả sân có mái và hiên, nơi khác nữa duy trì một giới hạn song song về bề mặt không thấm nước bắt cả lối xe. Hãy xác nhận định nghĩa của địa phương với cơ quan quy hoạch thay vì mặc định rằng thứ gì đó được loại trừ.
Vì tiểu bang đã tạo ra một ngoại lệ. Một ADU nhìn chung giữ khoảng lùi hông và lùi sau ở mức 4 ft bất kể phân khu nền đòi hỏi gì, cho phép nó nằm gần ranh giới hơn so với một phần mở rộng cùng kích thước. Sân trước thường vẫn theo quy hoạch địa phương, và ngoại lệ này không gạt bỏ các quyền địa dịch đã đăng ký hay yêu cầu về lối tiếp cận cứu hỏa.
Theo các con số bạn nhập, những gì đã đứng sẵn đã đạt hoặc vượt hạn mức mật độ xây dựng của thửa đất, nên bất kỳ diện tích chiếm đất tầng trệt mới nào cũng sẽ đưa bạn vượt ngưỡng. Cách xử lý thông thường là xây lên cao thay vì trải rộng, dỡ bớt diện tích chiếm đất hiện có, xin miễn trừ quy hoạch, hoặc xem xét các hạn mức dành cho ADU, vốn trong nhiều trường hợp được xử lý tách khỏi giới hạn mật độ thông thường. Hãy kiểm chứng chính tỷ lệ mật độ xây dựng trước khi hành động theo kết quả đó, vì một con số giả định sẽ làm đổi hoàn toàn câu trả lời.
Đủ để kiểm tra nhanh một ý tưởng trong một cuối tuần. Thiết kế thực sự bắt đầu từ một sơ đồ khu đất có đo đạc, đặt ranh giới đất, các quyền địa dịch, những gì đã tồn tại, cây cối và cao độ vào đúng vị trí thật của chúng. Người thẩm định bản vẽ xem xét chính bản vẽ đó. Một hình chữ nhật tính ra từ hai kích thước không thay thế được nó.
Nhà ở hay thương mại, vẽ thiết kế hay Title 24 — gửi vài thông tin và chúng tôi sẽ liên hệ lại với các bước tiếp theo cùng báo giá miễn phí.
(408) 676-8747
Sunny Drafting