Dù bạn đang xây thêm một ADU tách rời trong sân sau hay cải tạo một phòng ngủ thành JADU, chúng tôi lập trọn bộ hồ sơ xin giấy phép bằng Revit — bao gồm sơ đồ khu đất, mặt bằng các tầng, mặt đứng và hồ sơ hiện trạng mà thành phố của bạn sẽ đối chiếu khi xét duyệt.
"ADU" thường được dùng như một thuật ngữ chung, nhưng trên thực tế California xem một đơn vị nhà ở phụ (ADU) và một đơn vị nhà ở phụ diện nhỏ (JADU) là hai loại hình pháp lý khác nhau, và nếu thiết kế nhầm loại, bạn sẽ phải làm lại từ đầu. Một ADU đầy đủ có thể là loại tách rời, liền kề, hoặc cải tạo từ không gian có sẵn như nhà để xe, và có bếp cùng phòng tắm riêng. JADU thì nhỏ hơn theo đúng định nghĩa — giới hạn tối đa 500 feet vuông — phải được xây trong phạm vi các bức tường hiện có của căn nhà (hoặc trong một kết cấu liền kề có chung ít nhất một bức tường với nhà chính), thường không cần đấu nối hạ tầng tiện ích mới và riêng biệt như một ADU tách rời thường phải có, và đi kèm yêu cầu chủ sở hữu phải cư trú tại chỗ — điều mà ADU độc lập không có. Chúng tôi sẽ hỏi loại nào thực sự phù hợp với mục tiêu và lô đất của bạn trước khi vẽ bất cứ thứ gì, vì các quy định về khoảng lùi, chỗ đậu xe và hạ tầng tiện ích áp dụng cho hai loại này khác nhau.
California cũng yêu cầu các thành phố xét duyệt phần lớn hồ sơ ADU và JADU theo thủ tục hành chính — nghĩa là dựa trên một danh mục tiêu chí khách quan thay vì một buổi điều trần mang tính tùy quyền — và phải xử lý trong một tiến độ được rút gọn. Đây là một lớp bảo vệ thực sự ở cấp tiểu bang trước tình trạng thành phố kéo dài thời gian xử lý, và cũng là một phần lý do vì sao việc xin giấy phép ADU trên toàn tiểu bang đã trở nên dễ dàng hơn trong vài năm qua. Nhưng đây không phải là một sự đảm bảo: thành phố cụ thể của bạn vẫn áp dụng các quy định riêng về khoảng lùi, chiều cao và tỷ lệ xây dựng trên lô đất trong phạm vi tiểu bang cho phép, và quyết định cuối cùng luôn thuộc về người thẩm duyệt bản vẽ. Chúng tôi lập bản vẽ theo đúng quy định thực tế của thành phố bạn ngay từ bản phác thảo đầu tiên, dựa trên nền khung pháp lý của tiểu bang, thay vì mặc định rằng một mẫu ADU chung chung sẽ được chấp thuận ở mọi địa phương. Công việc này đi kèm với dịch vụ vẽ thiết kế kiến trúc toàn diện hơn của chúng tôi, và mỗi ADU hay JADU cũng cần báo cáo tuân thủ năng lượng Title 24 riêng, mà chúng tôi lên kế hoạch thực hiện song song với bản vẽ, để việc này không trở thành một vấn đề gấp rút phát sinh riêng biệt về sau.
Đơn vị mới trong sân sau và phần mở rộng liền kề với nhà chính, bao gồm bố trí đầy đủ bếp và phòng tắm, sơ đồ khu đất và hệ thống hạ tầng tiện ích.
Cải tạo nhà để xe, tầng hầm hoặc kết cấu có sẵn khác thành ADU — được lập dựa trên bản vẽ hiện trạng chính xác của những gì thực sự đang có, không dựa vào bản vẽ giấy phép gốc.
Cải tạo trong phạm vi tường có sẵn — biến phòng ngủ hoặc không gian sinh hoạt hiện tại thành JADU — được phối hợp chặt chẽ với kết cấu hiện có của căn nhà, vì theo định nghĩa, JADU dùng chung tường với nhà chính.
Bản vẽ chính xác về lô đất và khoảng lùi — yếu tố mà quy trình xét duyệt theo danh mục tiêu chí ADU của thành phố bạn phụ thuộc vào — cùng với việc phối hợp báo cáo Title 24 mà đơn vị này cũng sẽ cần.
Chúng tôi xác định loại nào phù hợp với lô đất, ngân sách của bạn và việc bạn có dự định sinh sống tại đó hay không, vì quyết định này sẽ định hình toàn bộ phần còn lại của bộ bản vẽ.
Đối với JADU hoặc dự án cải tạo, chúng tôi quét nội thất căn nhà hiện có bằng Matterport để các bức tường dùng chung và kết cấu trên bản vẽ khớp với thực tế đã xây, chứ không dựa theo bản vẽ gốc.
Sơ đồ khu đất, mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt được lập trong Revit, đối chiếu với quy định ADU cụ thể của thành phố bạn.
Chúng tôi nộp hồ sơ để xét duyệt theo thủ tục hành chính và xử lý mọi vòng chỉnh sửa mà người thẩm duyệt bản vẽ yêu cầu.
Chủ yếu là ở kích thước và kết cấu. JADU bị giới hạn tối đa 500 feet vuông và phải được xây trong phạm vi tường có sẵn của căn nhà, hoặc liền kề với nhà và dùng chung ít nhất một bức tường — JADU cũng thường không cần đấu nối hạ tầng tiện ích mới và riêng biệt, đồng thời đi kèm yêu cầu chủ sở hữu phải cư trú tại chỗ. Một ADU đầy đủ có thể tách rời, có diện tích lớn hơn, và không đi kèm yêu cầu cư trú đó. Loại nào phù hợp còn tùy vào lô đất, ngân sách của bạn, và việc bạn có dự định sinh sống tại đó hay không.
Không. Luật tiểu bang yêu cầu phần lớn các thành phố xét duyệt hồ sơ ADU và JADU dựa trên một danh mục tiêu chí khách quan thay vì một buổi điều trần mang tính tùy quyền, và phải xử lý trong thời gian nhanh hơn. Đó là một lợi thế thực sự so với một giấy phép mang tính tùy quyền thông thường, nhưng thành phố vẫn kiểm tra bản vẽ của bạn theo các quy định riêng về khoảng lùi, chiều cao và tỷ lệ xây dựng trên lô đất, và quyết định cuối cùng luôn thuộc về người thẩm duyệt bản vẽ. Chúng tôi lập bản vẽ theo đúng quy định của thành phố cụ thể của bạn để quá trình xét duyệt diễn ra suôn sẻ, nhưng chúng tôi không kiểm soát được kết quả cuối cùng.
Vì theo định nghĩa, JADU dùng chung tường với căn nhà hiện có, nên bản vẽ phải thể hiện chính xác cách đơn vị mới kết nối với kết cấu xung quanh, chứ không chỉ riêng căn phòng đang được cải tạo. Một bản quét Matterport ghi lại chính xác các bức tường, cửa ra vào và kích thước hiện có đúng như thực tế, điều này quan trọng hơn nhiều so với trường hợp một ADU tách rời, nơi kết cấu mới đứng độc lập.
Nhà ở hay thương mại, vẽ thiết kế hay Title 24 — gửi vài thông tin và chúng tôi sẽ liên hệ lại với các bước tiếp theo cùng báo giá miễn phí.
(408) 676-8747
Sunny Drafting & Design