Todo plano de sitio responde a dos techos distintos: la envolvente que queda una vez restados los retranqueos, y la huella que permite su porcentaje de cobertura. Ingrese sus dimensiones para ver ambos a la vez, junto con cuánto le queda por añadir. Lo que sale es un croquis de planificación armado con sus cifras, no un levantamiento.
Ingrese las dimensiones del lote y los retranqueos que exige su distrito de zonificación, en pies. El resultado es una envolvente de planificación derivada de lo que usted escriba, no una determinación de linderos.
Nada de lo aquí mostrado es una cotización, una oferta, una determinación de ingeniería ni una determinación de linderos. Somos una firma de dibujo y diseño: coordinamos con un ingeniero estructural con licencia y con un Agrimensor con Licencia cuando su proyecto lo requiere, en lugar de realizar o sellar ese trabajo nosotros mismos.
La envolvente es pura geometría. Reste un retranqueo lateral en cada borde del ancho, reste los retranqueos frontal y trasero del fondo, y el rectángulo que sobreviva es el terreno que una estructura puede ocupar. Haga eso en una parcela de 60 por 100 con lados de 5 pies y retranqueos frontal y trasero de 20 pies y le quedan 50 por 60, o 3,000 pies cuadrados de terreno construible.
La cobertura es pura aritmética. Su ciudad fija una fracción de la parcela que la huella no puede exceder, y en los distritos residenciales del Bay Area esa fracción suele quedar entre 35 y 50 por ciento. Aplique 40 por ciento a una parcela de 6,000 pies cuadrados y obtiene 2,400 pies cuadrados de huella en total, contando lo que ya esté ahí. Fíjese en que el mismo lote acaba de producir dos cifras distintas. Ese es todo el sentido de calcular ambas: la menor es la que su diseño tiene que obedecer.
El error caro es diseñar con la cifra de cobertura y enterarse en la revisión de planos de que la envolvente no acepta la forma. Una ampliación de 900 pies cuadrados puede satisfacer perfectamente las cuentas de cobertura y aun así exigir 55 pies de largo donde la envolvente ofrece 50, y cerrar esa brecha no es un ajuste, es un diseño nuevo. Fijar ambas cifras antes del diseño esquemático cuesta unas horas y con frecuencia ahorra semanas.
La cobertura no se define igual dos veces. Algunas ciudades contabilizan pórticos cubiertos, voladizos, aleros que sobresalen más de una proyección establecida, cobertizos independientes y patios cubiertos; otras los excluyen. Algunas mantienen un límite aparte de superficie impermeable para aguas pluviales que abarca entradas de vehículos y pavimentos que la regla de cobertura ignora por completo. La relación de superficie construida es un tercer techo independiente. Gobierna la superficie total sumada en todos los niveles en lugar del terreno que ocupa el edificio, y en cuanto un proyecto sube a dos plantas esa relación con frecuencia manda mucho antes que cualquiera de los límites mostrados aquí. Qué definiciones aplican a su parcela es una pregunta para su departamento de planificación, no para una calculadora.
Las servidumbres registradas, las superposiciones de arroyo e inundación, las zonas de árboles protegidos, las reglas de plano de luz natural y de retiro en pisos superiores, y el ancho que necesita el departamento de bomberos para pasar un camión recortan todavía más lo que es genuinamente construible. Un cálculo de ancho por fondo no muestra ninguno de ellos, y una foto aérea tampoco los revela. Ubicarlos en un plano de sitio medido es donde realmente empieza la mayoría de los proyectos que dibujamos, y ese trabajo cae dentro de nuestro alcance de planos de sitio y levantamientos de propiedad, que arma planos de sitio de condiciones existentes a partir de su plat registrado y los datos catastrales. Cuando el proyecto realmente necesita un levantamiento de linderos o un certificado de elevación, esa determinación pertenece a un Agrimensor con Licencia y nosotros la coordinamos por separado en lugar de realizarla. Esas restricciones luego atraviesan todo el conjunto de permisos para que el plano de sitio, las plantas y las elevaciones le cuenten al revisor una sola historia coherente. Nosotros preparamos los documentos y coordinamos a un ingeniero con licencia independiente cuando se requiere diseño estructural. No construimos, y ningún juego de planos puede prometerle una aprobación.
No. Es un croquis de planificación armado enteramente con cifras que usted escribió, y no ubica nada. No lleva sello, no es un lindero legal ni registrado, y no establece dónde cae una sola línea de propiedad. Si no tiene certeza de por dónde corren realmente sus líneas, solo un Agrimensor con Licencia puede resolverlo, y nosotros coordinamos uno por usted. Dibujamos planos de sitio a partir de datos de propiedad registrados; la agrimensura no es lo que hace esta firma.
Del distrito de zonificación en el que está su parcela, ya sea en el código municipal o directamente del mostrador de planificación. Ubique la parcela en el mapa de zonificación de la ciudad y luego repase la tabla de estándares del distrito en el que caiga. Tomar prestadas las cifras de un vecino es una trampa, porque una línea de distrito puede correr a media cuadra y los estándares a cada lado pueden diferir. Los lotes en esquina, los lotes en bandera y los distritos de superposición también llevan con frecuencia cifras que se apartan del distrito base.
Generalmente sí, aunque las definiciones difieren de ciudad a ciudad. Ciertas jurisdicciones eximen las estructuras accesorias por debajo de un tamaño establecido, otras contabilizan patios y pórticos cubiertos, y otras más mantienen un límite paralelo de superficie impermeable que también atrapa las entradas de vehículos. Confirme la definición local con su departamento de planificación en lugar de suponer que algo está excluido.
Porque el estado creó una excepción. Una ADU generalmente mantiene sus retranqueos lateral y trasero en 4 ft sea cual sea la exigencia del distrito subyacente, lo cual le permite ubicarse más cerca de la línea de lo que podría una ampliación del mismo tamaño. El jardín frontal por lo general sigue respondiendo a la zonificación local, y la excepción no barre las servidumbres registradas ni los requisitos de acceso de bomberos.
Con las cifras que usted ingresó, lo que ya está en pie alcanza o supera la asignación de cobertura de la parcela, así que cualquier huella nueva en planta baja lo pondría por encima. Las respuestas habituales son construir hacia arriba en lugar de a lo ancho, retirar huella existente, solicitar una variancia o mirar las permisiones para ADU, que en muchos casos se manejan aparte de los límites ordinarios de cobertura. Verifique el porcentaje de cobertura antes de actuar sobre ese resultado, ya que una cifra supuesta cambia por completo la respuesta.
Basta para poner a prueba una idea en un fin de semana. El diseño real empieza desde un plano de sitio medido que pone las líneas de propiedad, las servidumbres, lo que ya está en pie, los árboles y los niveles en sus posiciones verdaderas. Un revisor de planos revisa ese plano. Un rectángulo obtenido de dos dimensiones no lo sustituye.
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