Phần lớn dự án chuyển đổi garage được định đoạt bởi bốn điều từ rất lâu trước khi bắt đầu vẽ: bạn có bao nhiêu chiều cao thông thủy, công trình có nằm trong hồ sơ lưu hay không, nó có ăn vào sườn dốc hay không, và bạn muốn nó trở thành cái gì. Trả lời bảy câu hỏi để thấy các trở ngại, và bộ bản vẽ mà dự án sẽ cần.
Không có nội dung nào ở đây là báo giá, hồ sơ dự thầu, kết luận kỹ thuật hay kết luận về ranh giới đất. Chúng tôi là công ty vẽ kỹ thuật và thiết kế: chúng tôi phối hợp với kỹ sư kết cấu có giấy phép và với Chuyên viên Trắc địa có Giấy phép khi dự án của bạn cần, chứ không tự thực hiện hay đóng dấu phần việc đó.
Chiều cao thông thủy. Bảy feet trần thông thủy nhìn chung là mức tối thiểu cho một phòng ở được, và cực kỳ nhiều garage ở Bay Area được dựng khung sao cho vừa hụt mức đó một khi thêm trần hoàn thiện, cách nhiệt và ống dẫn khí. Nếu ngay tại khung đã dưới 7 feet thì lựa chọn của bạn thu hẹp lại còn hạ nền bê tông hoặc nâng kết cấu mái, mà cả hai đều biến một đợt cải tạo nhẹ thành một công việc kết cấu. Hãy đo tại dầm thấp nhất, không phải tại điểm cao giữa hai dầm sàn, vì điểm thấp nhất mới là điểm quyết định.
Những gì thành phố có trong hồ sơ. Một garage không ai xin phép, hoặc một garage mà không ai dựng lại được lịch sử, biến một dự án thành hai: đưa công trình hiện có vào hồ sơ lưu, rồi mới chuyển đổi. Bước một là đo đạc hiện trạng chính xác và một bộ bản vẽ mô tả đúng thứ đang tồn tại mà không tô vẽ. Lộ trình quay về một hồ sơ sạch được trình bày trên trang vi phạm quy định, red tag và phục hồi của chúng tôi.
Vị trí so với cao độ mặt đất. Khoét một garage vào sườn dốc thì độ ẩm, thoát nước và lối thoát hiểm đều bước vào câu chuyện. Một phòng ngủ cần một ô thoát hiểm và cứu hộ khẩn cấp, và khi áp vào một bức tường nằm dưới cao độ mặt đất thì điều đó nghĩa là một giếng cửa sổ được tính kích thước và vẽ chi tiết trên bản vẽ chứ không phải nói qua loa.
Nó sẽ trở thành gì. Một ADU là một đơn vị ở hoàn chỉnh với bếp, phòng tắm, lối vào riêng và hồ sơ tuân thủ năng lượng riêng. Một JADU bị giới hạn ở 500 square feet và phải nằm trong phạm vi tường của chính căn nhà đơn lập, một điều kiện mà garage gắn liền đáp ứng còn garage đứng độc lập nhìn chung thì không. Một phòng ngủ hay phòng làm việc là không gian được điều hòa, nên các yêu cầu cải tạo theo Title 24 sẽ đi kèm. Một phòng tập hay phòng kho không điều hòa thì tránh được phần mô phỏng năng lượng, dù phần điện, các thay đổi kết cấu và việc đổi công năng mỗi thứ thường vẫn cần giấy phép. Thành phố của bạn chấp nhận phương án nào là một kết luận của địa phương, và trang này không thể đưa ra kết luận đó.
Các dự án chuyển đổi hiếm khi thất bại ở ý tưởng. Chúng thất bại ở chi tiết. Chuyên viên thẩm định muốn thấy hiện trạng và phương án đề xuất đặt cạnh nhau, phần bịt kín ô cửa garage được vẽ như một cấu tạo thực sự chứ không phải một dòng ghi chú, nền bê tông cùng mọi bậc hạ hay độ dốc thoát nước được xử lý rõ, cách nhiệt và ngăn cháy được ghi chú ở mọi nơi không gian này dùng chung tường hay trần, và lối thoát hiểm cùng ánh sáng, thông gió được chứng minh cho từng phòng. Trang hồ sơ xin phép và xúc tiến của chúng tôi liệt kê các bản vẽ mà một hồ sơ nộp đầy đủ thường có, và trang thiết kế garage, mái che xe và xưởng nói về chính phần việc chuyển đổi.
Khi việc bịt ô cửa làm thay đổi một vách cứng chịu lực ngang hay một lanh tô, hoặc khi hạ nền bê tông chạm tới móng, thì bản vẽ kết cấu và tính toán bước vào bộ hồ sơ. Một kỹ sư có giấy phép hành nghề độc lập mà chúng tôi mời vào dự án sẽ lập và đóng dấu những phần đó. Kỹ thuật kết cấu không phải thứ văn phòng này thực hiện hay ký, và thi công cũng không phải việc của chúng tôi. Thứ chúng tôi trao cho bạn là một bộ hồ sơ thống nhất, sẵn sàng để nộp, giúp dự án có lần thẩm định suôn sẻ nhất có thể, và đó là một chuyện khác với việc bảo đảm kết quả.
Đây là mục khó nhất trong danh sách này. Phòng ở được nhìn chung cần 7 ft chiều cao thông thủy, nên bạn sẽ phải chọn giữa hạ nền bê tông và nâng khung mái. Cả hai đều là công việc kết cấu thực sự, và cả hai đều phải do kỹ sư có giấy phép hành nghề độc lập mà chúng tôi mời vào dự án thiết kế và đóng dấu. Nếu ngân sách không kham nổi, chuyển sang công năng kho hoặc phòng tập không điều hòa thường là giải pháp thực tế.
Hợp thức hóa trước, rồi mới chuyển đổi, theo đúng thứ tự đó. Bắt đầu bằng đo đạc hiện trạng chính xác và một bộ bản vẽ mô tả đúng công trình như nó đang đứng, rồi nộp lên để thành phố đưa công trình vào hồ sơ lưu. Cố chuyển đổi trên nền một công trình không phép mà chưa giải quyết tình trạng pháp lý của nó là lý do phổ biến nhất khiến những dự án này khựng lại.
Nhìn chung là không. Một JADU phải nằm trong phạm vi tường của căn nhà đơn lập, thông với nhà chính từ bên trong, có một bếp thu nhỏ và giữ dưới 500 sq ft. Garage gắn liền đáp ứng điều đó; một công trình đứng độc lập thì không, và nó thường được rà soát như một ADU tách biệt. Địa phương của bạn sẽ xác nhận hướng đi.
Thường là không, nếu dự án chuyển đổi là một ADU, vì luật tiểu bang nhìn chung miễn yêu cầu bù chỗ đậu xe cho trường hợp đó. Nếu biến nó thành phòng ngủ, phòng làm việc hay phòng sinh hoạt chung thì việc miễn trừ không áp dụng, nên quy hoạch địa phương vẫn có thể đòi bố trí chỗ đậu xe ngoài đường đó. Đây là lý do việc bạn có chỗ đậu xe khác trên lô đất hay không ảnh hưởng tới kết quả.
Gần như luôn luôn. Bỏ phần điều hòa thì bỏ được phần mô phỏng năng lượng Title 24, và khoản tiết kiệm dừng lại ở đó. Phần điện cần giấy phép, việc bịt ô cửa hay bất cứ hạng mục kết cấu nào cũng cần, và việc thay đổi cách sử dụng phòng cũng vậy. Bỏ qua điều này chính là cách một red tag xuất hiện về sau.
Không. Thứ văn phòng này tạo ra là bản vẽ, thiết kế, Title 24 và hồ sơ xin phép. Khi thiết kế kết cấu hoặc con dấu bước vào bức tranh, một kỹ sư có giấy phép hành nghề độc lập mà chúng tôi mời vào dự án sẽ đảm nhận. Bản thân việc thi công là phần việc của nhà thầu của bạn.
Nhà ở hay thương mại, vẽ thiết kế hay Title 24 — gửi vài thông tin và chúng tôi sẽ liên hệ lại với các bước tiếp theo cùng báo giá miễn phí.
(408) 676-8747
Sunny Drafting