California áp một bộ tiêu chuẩn ADU và JADU chung cho mọi thành phố trong tiểu bang. Trả lời sáu câu hỏi để xem thửa đất của bạn đáp ứng ra sao về diện tích, khoảng lùi, chiều cao và liệu có thể thêm một JADU bên cạnh hay không. Kết quả trả về là một bài rà soát, không phải một sự chấp thuận.
Không có nội dung nào ở đây là báo giá, hồ sơ dự thầu, kết luận kỹ thuật hay kết luận về ranh giới đất. Chúng tôi là công ty vẽ kỹ thuật và thiết kế: chúng tôi phối hợp với kỹ sư kết cấu có giấy phép và với Chuyên viên Trắc địa có Giấy phép khi dự án của bạn cần, chứ không tự thực hiện hay đóng dấu phần việc đó.
Sẽ dễ hình dung hơn nếu bạn xem luật ADU của California như một mức sàn chứ không phải trần. Một thành phố nhìn chung không được từ chối một ADU rộng 800 square feet, cao 16 feet, với khoảng lùi hông và lùi sau 4-foot, bất kể quy định địa phương viết thế nào. Chính lớp bảo vệ đó là lý do những thửa đất trông vô vọng trên bản đồ định giá vẫn có thể làm được. Trần mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, diện tích lô tối thiểu và tiêu chuẩn không gian trống nhìn chung không được chồng lên nhau để đẩy một ADU xuống dưới mức sàn đó.
Vượt lên trên mức sàn thì khung quy định quen thuộc lại chi phối. Đơn vị tách biệt thường được cho phép tới 1,200 square feet. Đơn vị gắn liền nhìn chung bị giới hạn ở một nửa diện tích sàn của căn nhà chính, vẫn có lớp bảo vệ 800 square feet bên dưới. JADU dừng ở 500 square feet, nằm bên trong tường hiện có hoặc tường dự kiến của một căn nhà đơn lập, thông với nhà chính từ bên trong, có một bếp thu nhỏ, và kèm điều kiện chủ sở hữu phải cư trú tại một trong hai đơn vị. Vì garage gắn liền nằm bên trong những bức tường đó, nó có thể trở thành JADU. Garage tách biệt thì không, nên chuyển đổi một garage tách biệt đơn giản là một ADU thông thường. Các dự án chuyển đổi được tính theo diện tích chiếm đất đã có sẵn, và việc đổi một garage lấy một ADU không buộc bạn phải xây lại chỗ đậu xe đã mất.
Mọi thứ bao quanh cái khung đó đều thuộc về địa phương: sân trước sâu bao nhiêu, thiết kế và vật liệu có bị thẩm định hay không, bạn được xây cao vượt mức sàn của tiểu bang tới đâu, cây nào được bảo vệ, lối xe và làn cứu hỏa phải rộng bao nhiêu, cách khu đất được san và thoát nước, nhánh cống nối chịu được bao nhiêu, và tổng các khoản phí tác động hạ tầng là bao nhiêu. Đặt cùng một thửa đất ở Sunnyvale rồi ở Los Gatos thì đáp án về khả năng xây dựng có thể đổi vì những lý do chẳng liên quan gì tới luật ADU. Đó chính xác là lý do địa phương, chứ không phải trang này, mới là nơi có tiếng nói cuối cùng.
Khi câu hỏi về diện tích đã ngã ngũ, phần còn lại là vẽ kỹ thuật. Hãy chuẩn bị cho mặt bằng, mặt đứng của từng mặt ngoài, mặt cắt xuyên qua công trình, một sơ đồ khu đất ghi kích thước khoảng lùi và khoảng cách tới nhà chính, các chi tiết về cấu tạo và thoát hiểm, một bảng thống kê liệt kê từng cửa đi và cửa sổ, sơ đồ điện và cấp thoát nước, cùng một báo cáo Title 24 có đăng ký đi kèm tất cả. Gói đó chính là thứ dịch vụ thiết kế ADU và JADU của chúng tôi tạo ra, và trang tính toán năng lượng Title 24 CF1R giải thích vì sao một ADU được mô phỏng khác với một phần mở rộng.
Thiết kế móng cho một đơn vị tách biệt, hay một vách cứng chịu lực ngang biến mất khi ô cửa garage bị bịt lại, đều đòi hỏi bản vẽ kết cấu và tính toán. Một kỹ sư có giấy phép hành nghề độc lập mà chúng tôi mời vào dự án sẽ vẽ và đóng dấu những phần đó. Chúng tôi lắp ghép và đối chiếu phần còn lại của bộ hồ sơ; mọi phán đoán kỹ thuật, và bản thân con dấu, thuộc về kỹ sư. Không công ty nào có thể trao trước cho bạn kết quả thẩm định bản vẽ, nhưng một bộ hồ sơ đầy đủ với các bản vẽ khớp nhau là cách đáng tin cậy nhất để danh sách yêu cầu chỉnh sửa ngắn lại.
Trên một thửa đất nhà đơn lập, luật tiểu bang nhìn chung cho phép cả cặp. JADU dừng ở 500 square feet, phải nằm bên trong tường hiện có hoặc tường dự kiến của căn nhà, thông với nhà chính từ bên trong, có một bếp thu nhỏ, và kèm điều kiện chủ sở hữu phải cư trú tại một trong hai đơn vị. Thửa đất nhà đôi và nhiều căn hộ chạy theo một bộ hạn mức khác và JADU nhìn chung không áp dụng ở đó. Địa phương của bạn sẽ xác nhận điều gì áp dụng cho địa chỉ của bạn.
Còn tùy garage có gắn liền hay không. Garage gắn liền nằm trong phạm vi tường của căn nhà đơn lập, vốn là điều kiện định danh của JADU, nên nó đủ điều kiện. Garage tách biệt thì không, và chuyển đổi một garage tách biệt được rà soát như một ADU thông thường. Dù theo hướng nào, diện tích chiếm đất hiện có vẫn là trần của dự án trừ khi bạn mở rộng vượt ra ngoài, và khi đó bạn đang xây dựng công trình mới.
Hiếm khi. Luật tiểu bang nhìn chung không cho một giới hạn mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất hay tiêu chuẩn không gian trống của địa phương thu nhỏ một ADU xuống dưới 800 square feet ở chiều cao 16 feet với khoảng lùi hông và lùi sau 4-foot. Đó chính là lý do những thửa đất bị bó hẹp vẫn tính được. Điều đó không đình chỉ yêu cầu về lối tiếp cận cứu hỏa, các quyền địa dịch đã đăng ký hay yêu cầu chống ngập, nên những mục đó vẫn nằm trong danh mục cần làm việc với thành phố.
Nhìn chung là không, khi kết quả là một ADU. Luật tiểu bang miễn yêu cầu bù chỗ đậu xe riêng cho trường hợp đó. Nếu biến chính garage đó thành phòng ngủ, phòng làm việc hay phòng sinh hoạt chung thì việc miễn trừ không đi theo, nên quy hoạch địa phương vẫn có thể đòi bố trí chỗ đậu xe ngoài đường ở đâu đó trên lô đất.
Không. Tất cả những gì công cụ này làm là xếp câu trả lời của bạn cạnh các mức tối thiểu của toàn tiểu bang. Nó không biết gì về phân khu quy hoạch, quyền địa dịch, lối tiếp cận cứu hỏa, hạ tầng kỹ thuật hay cây được bảo vệ của bạn, nó không phải kết luận về quy hoạch cũng không phải kết luận về ranh giới đất, và nó không thể ràng buộc một thành phố vào bất cứ điều gì. Hãy xác minh tại quầy quy hoạch trước khi thiết kế theo bất kỳ con số nào trên trang này.
Không. Sunny Drafting & Design phụ trách vẽ kỹ thuật, thiết kế, Title 24 và hồ sơ xin phép. Chúng tôi giao bản vẽ và hồ sơ tuân thủ để bạn nộp, chúng tôi mời một kỹ sư có giấy phép hành nghề độc lập khi cần thiết kế kết cấu hoặc con dấu, và một Chuyên viên Trắc địa có Giấy phép khi cần khảo sát ranh giới. Nhà thầu của bạn mới là bên thi công.
Nhà ở hay thương mại, vẽ thiết kế hay Title 24 — gửi vài thông tin và chúng tôi sẽ liên hệ lại với các bước tiếp theo cùng báo giá miễn phí.
(408) 676-8747
Sunny Drafting