California aplica un conjunto común de estándares de ADU y JADU a todas las ciudades del estado. Responda seis preguntas y vea cómo se compara su parcela en tamaño, retranqueo, altura y si puede añadirse una JADU al lado. Lo que recibe es un tamizaje, no una aprobación.
Nada de lo aquí mostrado es una cotización, una oferta, una determinación de ingeniería ni una determinación de linderos. Somos una firma de dibujo y diseño: coordinamos con un ingeniero estructural con licencia y con un Agrimensor con Licencia cuando su proyecto lo requiere, en lugar de realizar o sellar ese trabajo nosotros mismos.
Ayuda imaginar la ley de ADU de California como un piso y no como un techo. Una ciudad generalmente no puede negar una ADU de 800 pies cuadrados con 16 pies de altura y retranqueos laterales y trasero de 4 pies, sin importar lo que diga la ordenanza local. Esa protección es la razón por la que parcelas que parecen imposibles en un mapa del tasador de todos modos funcionan. Los topes de cobertura, las relaciones de superficie construida, los tamaños mínimos de lote y los estándares de espacio abierto generalmente no pueden acumularse para empujar una ADU por debajo de ese piso.
Súbase por encima del piso y el marco conocido toma el mando. Las unidades independientes suelen permitirse hasta 1,200 pies cuadrados. Las unidades adosadas se limitan por lo general a la mitad de la superficie de la casa principal, siempre con la protección de 800 pies cuadrados por debajo. Las JADU se detienen en 500 pies cuadrados, quedan dentro de los muros existentes o proyectados de una vivienda unifamiliar, se conectan internamente con la casa principal, incluyen una cocina compacta y llevan una condición de ocupación por el propietario en una de las dos unidades. Como un garaje adosado está dentro de esos muros, puede convertirse en JADU. Un garaje independiente no lo está, así que convertirlo es sencillamente una ADU normal. Los proyectos de conversión se dimensionan por la huella que ya existe, y cambiar un garaje por una ADU no lo obliga a reponer el espacio de estacionamiento que perdió.
Todo lo que rodea a esa caja sigue siendo local: qué tan profundo corre el jardín frontal, si el diseño y los materiales se revisan siquiera, cuánto puede construir hacia arriba por encima del piso estatal, qué árboles están protegidos, qué ancho tienen que tener la entrada de vehículos y la vía de bomberos, cómo se nivela el sitio y hacia dónde drena, qué puede cargar el lateral de alcantarillado y a cuánto suman las tarifas de impacto. Ponga la misma parcela en Sunnyvale y luego en Los Gatos y la respuesta construible puede cambiar por razones que nada tienen que ver con la ley de ADU. Justamente por eso la jurisdicción, y no esta página, tiene la última palabra.
Una vez resuelta la cuestión del tamaño, el resto es dibujo técnico. Cuente con plantas, una elevación de cada cara exterior, secciones cortadas por el edificio, un plano de sitio que acote los retranqueos y la separación respecto a la casa principal, detalles que cubran conjuntos constructivos y salidas de emergencia, un cuadro que liste cada puerta y ventana, trazados eléctricos y de plomería, y un informe Title 24 registrado que acompañe a todo ello. Ese paquete es lo que produce nuestro servicio de diseño de ADU y JADU, y la página de cálculos de energía Title 24 CF1R explica por qué una ADU se modela de forma distinta a una ampliación.
El diseño de cimentación de una unidad independiente, o un muro de corte que desaparece cuando se rellena el vano de la puerta del garaje, exige hojas estructurales y cálculos. Un ingeniero con licencia independiente que sumamos al proyecto los dibuja y los sella. Nosotros armamos y conciliamos el resto del juego; todo criterio de ingeniería, y el sello mismo, pertenecen al ingeniero. Ninguna firma puede entregarle por adelantado un resultado de revisión de planos, pero un juego completo cuyas hojas concuerden entre sí es la forma más fiable de mantener corta la lista de correcciones.
En una parcela unifamiliar, la ley estatal generalmente permite el par. La JADU se detiene en 500 pies cuadrados, tiene que quedar dentro de los muros existentes o proyectados de la casa, se conecta internamente con la vivienda principal, incluye una cocina compacta y viene con una condición de ocupación por el propietario en una de las dos unidades. Las parcelas de dúplex y multifamiliares corren bajo otro conjunto de permisiones y ahí las JADU generalmente quedan descartadas. Su jurisdicción confirma qué aplica a su dirección.
Depende de si el garaje está adosado. Un garaje adosado queda dentro de los muros de la casa unifamiliar, que es la condición que define a una JADU, así que califica. Un garaje independiente no, y convertirlo se evalúa en cambio como una ADU corriente. En cualquier caso la huella existente limita el proyecto, salvo que la amplíe, momento en el cual está construyendo obra nueva.
Rara vez. La ley estatal generalmente impide que un límite local de cobertura, una relación de superficie construida o un estándar de espacio abierto reduzcan una ADU por debajo de 800 pies cuadrados con 16 pies de altura y retranqueos laterales y trasero de 4 pies. Justamente por eso las parcelas restringidas siguen siendo viables. Eso no suspende el acceso de bomberos, las servidumbres registradas ni los requisitos de inundación, así que esos siguen en la lista con la ciudad.
Generalmente no, cuando el resultado es una ADU. La ley estatal exime el estacionamiento de reposición para ese caso específico. Convierta el mismo garaje en una recámara, oficina o sala familiar y la exención no lo acompaña, así que su zonificación local todavía puede querer que el espacio fuera de la vía quede resuelto en algún punto del lote.
No. Lo único que esto hace es alinear sus respuestas con los mínimos estatales. No tiene visión de su distrito de zonificación, servidumbres, acceso de bomberos, servicios ni árboles protegidos, no es una determinación de zonificación ni de linderos, y no puede comprometer a una ciudad a nada. Verifique en el mostrador de planificación antes de diseñar con cualquier cifra de esta página.
No. Sunny Drafting & Design se dedica a dibujo técnico, diseño, Title 24 y documentación de permisos. Entregamos los planos y los documentos de cumplimiento que usted presenta, sumamos a un ingeniero con licencia independiente cuando se requiere diseño estructural o un sello, y a un Agrimensor con Licencia cuando se requiere un levantamiento de linderos. Su contratista hace la construcción.
Residencial o comercial, dibujo técnico o Title 24 — envíe algunos detalles y le responderemos con los próximos pasos y una cotización gratis.
(408) 676-8747
Sunny Drafting