Sunny Drafting & Design
Một khách hàng đã gọi cho chúng tôi vào mùa xuân năm ngoái, bối rối và hơi bực bội. Cô ấy nhận được thông báo từ thành phố rằng chiếc sàn gỗ ngoài trời cô định xây sẽ lấn vào phần đất công cộng — và nhà thầu của cô ấy hoàn toàn không đề cập đến điều này. Những tình huống như vậy xảy ra thường xuyên hơn hầu hết mọi người nghĩ, và hiểu rõ các yêu cầu về sơ đồ mặt bằng quyền sử dụng đất và hành lang công cộng tại California ngay từ đầu có thể tiết kiệm rất nhiều thời gian và tiền bạc. Tại Sunny Drafting & Design, chúng tôi đưa việc nghiên cứu quyền địa dịch vào mọi sơ đồ mặt bằng và khảo sát bất động sản mà chúng tôi thực hiện, vì những gì pháp luật cho phép công chúng tiếp cận quan trọng không kém những gì nằm trên mặt đất.
Các bất động sản ở Vùng Vịnh mang trong mình nhiều lịch sử. Những hành lang tiện ích cũ, lối đi trong khu dân cư, địa dịch thoát nước từ các khu phân lô hàng thập kỷ trước — hầu hết đều vô hình cho đến khi một giấy phép bị gắn cờ hoặc hàng xóm nêu ra vấn đề. Tìm hiểu về các địa dịch trước khi bắt đầu thiết kế là một trong những bước đi thông minh nhất mà bất kỳ chủ nhà hoặc nhà phát triển nào có thể thực hiện.
Trong hướng dẫn này, đội ngũ của chúng tôi sẽ trình bày quyền sử dụng đường và địa dịch công cộng thực sự là gì, chúng xuất hiện như thế nào trên sơ đồ mặt bằng, những loại nào tồn tại ở California, và cách tìm chúng trước khi khởi công xây dựng. Bất kỳ ai đang lên kế hoạch cải tạo, xây ADU hoặc mở rộng phòng ở Vùng Vịnh đều sẽ thấy tài liệu này hữu ích.
Mục lục
- Quyền Địa Dịch Hành Lang Công Cộng Xuất Hiện Như Thế Nào Trong Các Dự Án Thực Tế ở Vùng Vịnh
- Mặt Lợi và Mặt Hại của Địa Dịch Đối Với Chủ Bất Động Sản
- Những Quan Niệm Sai Lầm Phổ Biến Về Quyền Sử Dụng Đường và Địa Dịch
- Các Loại Địa Dịch: So Sánh Song Song
- Cách Tìm Địa Dịch Hành Lang Công Cộng Trên Sơ Đồ Mặt Bằng tại California
- Khi Địa Dịch Ảnh Hưởng Trực Tiếp Đến ADU và Công Trình Mở Rộng
- Tài Liệu và Nguồn Tham Khảo Để Nghiên Cứu Địa Dịch tại California
- Câu Hỏi Thường Gặp
- Các Bước Tiếp Theo
Quyền Đi Qua và Quyền Địa Dịch Xuất Hiện Như Thế Nào Trong Các Dự Án Thực Tế Tại Bay Area
Nhóm của chúng tôi đã thấy các vấn đề về quyền đi qua và địa dịch xuất hiện ở hầu hết mọi giai đoạn của dự án — từ phân tích địa điểm ban đầu cho đến kiểm tra bản vẽ cuối cùng. Dưới đây là những tình huống thực tế phổ biến nhất mà chúng tôi gặp phải trên khắp Bay Area.
Dải Vỉa Hè Không Ai Sở Hữu (Nhưng Ai Cũng Dùng)
Một trong những điều bất ngờ phổ biến nhất đối với chủ nhà: một dải đất nằm giữa ranh giới bất động sản đã đăng ký và mép đường về mặt kỹ thuật thuộc về thửa đất tư nhân — nhưng bị ràng buộc bởi quyền đi qua công cộng. Tại hầu hết các thành phố ở Bay Area, dải này có chiều rộng từ 10 đến 15 feet. Không được phép đặt hàng rào, công trình xây dựng hay bồn trồng cây cao trong khu vực đó nếu không có giấy phép xâm phạm riêng từ thành phố.
- Cây trồng trong dải này đôi khi thuộc sở hữu của thành phố, đôi khi thuộc chủ nhà — quy định khác nhau tùy theo địa phương
- Đường tiện ích ngầm — đường gas, ống dẫn điện, cáp và đường nước chính — thường chạy qua chính hành lang này
- Mọi công việc trong khu vực này đều cần được xem xét riêng từ phòng công trình công cộng, độc lập với giấy phép xây dựng
- Đường xe vào qua dải này cần giấy phép cắt lề đường tại hầu hết các thành phố Bay Area
- Nền đất nâng cao hoặc lát cứng trong phạm vi quyền đi qua có thể kích hoạt yêu cầu kiểm tra thoát nước từ phòng công trình công cộng
Địa Dịch Tiện Ích Phía Sau Hàng Rào
Một phần lớn các lô đất dân cư ở Bay Area có địa dịch tiện ích rộng 5 đến 10 feet chạy dọc theo ranh giới phía sau bất động sản. Hầu hết chủ nhà không biết điều này cho đến khi họ cố gắng xây ADU hoặc thêm công trình độc lập.
- Địa dịch vẫn còn hiệu lực ngay cả khi hiện tại không có đường tiện ích nào chạy qua hành lang đó
- Các công trình xây dựng trong phạm vi địa dịch có thể bị yêu cầu di dời hoặc phá dỡ với chi phí do chủ sở hữu chịu
- Địa dịch đôi khi có thể được di dời — nhưng quá trình đó mất nhiều tháng và cần được chấp thuận chính thức từ thành phố và công ty tiện ích
- Ngay cả các yếu tố cảnh quan như bồn trồng rau cao hoặc móng bê tông cũng có thể vi phạm địa dịch
Nhóm của chúng tôi đã phát hiện một trường hợp như vậy tại Santa Clara trước khi khách hàng nộp bản vẽ xin phép. Diện tích in dấu ADU được đề xuất chồng lên địa dịch phía sau hai feet. Chúng tôi đã điều chỉnh thiết kế sớm và giúp khách hàng tiết kiệm vài tháng nhận thông báo sửa chữa và qua lại với thành phố.
Mặt Lợi và Mặt Hại của Quyền Sử Dụng Đất Đối Với Chủ Sở Hữu Bất Động Sản
Không phải mọi quyền sử dụng đất đều là gánh nặng. Một số phục vụ mục đích thực sự, và một vài trường hợp thực sự mang lại lợi ích cho chủ sở hữu bất động sản. Nên hiểu cả hai khía cạnh trước khi đưa ra bất kỳ nhận định nào.
Quyền Sử Dụng Đất Mang Lại Lợi Ích Khi Nào
- Quyền tiếp cận đất cho phép bất động sản lân cận đi qua đất liền kề — nhưng quyền pháp lý có thể có tác dụng hai chiều, và các thỏa thuận chung thường giúp giảm chi phí cho tất cả các bên liên quan
- Quyền sử dụng chung đường lái xe giúp giảm chi phí bảo trì hai mặt đường lát riêng biệt
- Quyền sử dụng đất bảo tồn có thể giảm thuế bất động sản tại một số hạt ở California khi chủ đất đồng ý bảo tồn không gian mở
- Quyền sử dụng đất tiện ích có nghĩa là chi phí sửa chữa cơ sở hạ tầng ngầm thường do công ty tiện ích chịu, không phải chủ sở hữu bất động sản
- Quyền tiếp cận ánh sáng mặt trời bảo vệ quyền hưởng ánh sáng của chủ nhà — ngày càng có giá trị khi ngày càng nhiều ngôi nhà ở khu vực Bay Area lắp đặt tấm pin mặt trời trên mái
Quyền Sử Dụng Đất Gây Ra Vấn Đề Khi Nào
- Diện tích có thể xây dựng bị thu hẹp — đôi khi đáng kể trên các lô đất đô thị nhỏ hơn
- Các công trình xây dựng trong vùng quyền sử dụng đất có thể cần phải di dời hoặc phá dỡ với chi phí do chủ sở hữu chịu
- Một số quyền sử dụng đất làm phức tạp việc bảo hiểm quyền sở hữu và làm chậm quá trình đóng giao dịch bất động sản
- Quyền sử dụng đất vĩnh viễn không thể hủy bỏ nếu không có quy trình tòa án hoặc thỏa thuận bằng văn bản chính thức với tất cả các bên bị ảnh hưởng
- Vị trí hàng rào, cảnh quan và thay đổi độ dốc đều có thể bị hạn chế trong các hành lang quyền sử dụng đất
Kinh nghiệm của chúng tôi cho thấy: quyền sử dụng đất không nhất thiết là yếu tố phá vỡ thỏa thuận, nhưng việc bỏ qua nó trong giai đoạn thiết kế hầu như luôn là vậy.
Những Hiểu Lầm Phổ Biến Về Quyền Đường Bộ và Quyền Địa Dịch
Nhóm của chúng tôi thường xuyên nghe thấy những hiểu lầm tương tự trong các cuộc trò chuyện với khách hàng. Dưới đây là những hiểu lầm gây ra nhiều nhầm lẫn nhất trong thực tế — và những bất ngờ tốn kém nhất.
Lầm Tưởng: Sử Dụng Lâu Dài Đồng Nghĩa Với Quyền Sở Hữu
Đây là một trong những hiểu lầm dai dẳng nhất. Chiếm hữu bất lợi — yêu cầu quyền sở hữu thông qua việc sử dụng lâu dài, liên tục — rất khó được xác lập tại California, và hoàn toàn không áp dụng cho quyền đường bộ công cộng. Hầu hết mọi người đều ngạc nhiên khi biết rằng hàng rào, đường lái xe, hoặc cảnh quan được đặt trên dải ROW công cộng trong nhiều thập kỷ không tạo ra bất kỳ quyền sở hữu nào. Thành phố có thể yêu cầu tháo dỡ bất cứ lúc nào.
Lầm Tưởng: Báo Cáo Quyền Sở Hữu Bắt Được Tất Cả Mọi Thứ
Không phải lúc nào cũng vậy. Báo cáo quyền sở hữu liệt kê các quyền địa dịch đã được ghi nhận, nhưng quyền địa dịch theo thời hiệu — quyền được xác lập thông qua việc sử dụng liên tục, công khai và không bị gián đoạn thay vì thông qua tài liệu được ghi nhận — có thể không xuất hiện trong tìm kiếm quyền sở hữu. Khảo sát ranh giới thực địa kết hợp với xem xét kỹ bản vẽ mặt bằng là cách duy nhất đáng tin cậy để phát hiện những điều đó.
Mẹo hay: Luôn yêu cầu báo cáo quyền sở hữu sơ bộ và khảo sát ranh giới trước khi hoàn thiện bất kỳ thiết kế nào — báo cáo quyền sở hữu bỏ sót quyền địa dịch theo thời hiệu, và chỉ riêng khảo sát sẽ bỏ sót những quyền đã được ghi nhận nhưng chưa được đánh dấu thực địa.
Lầm Tưởng: Quyền Địa Dịch Chỉ Ảnh Hưởng Đến Các Dự Án Lớn Hoặc Thương Mại
Bất động sản nhà ở cũng bị ảnh hưởng tương tự — thậm chí thường còn nhiều hơn. Chúng tôi đã làm việc trên các lô đất nhà ở rộng 6,000 foot vuông tại Oakland và San Jose, nơi sự kết hợp của khoảng lùi, quyền địa dịch và quyền đường bộ đã thu hẹp diện tích xây dựng xuống còn chưa đến một nửa tổng diện tích thửa đất. Lô đất càng nhỏ, tác động tỷ lệ của mỗi dải bị ràng buộc càng lớn.
Các Loại Địa Dịch: So Sánh Song Song
California công nhận một số loại địa dịch khác nhau. Hiểu rõ sự khác biệt là điều quan trọng đối với bất kỳ ai đưa ra quyết định về việc sử dụng, cải tạo hoặc phát triển bất động sản.
| Loại Địa Dịch | Ai Nắm Giữ Quyền | Ví Dụ Phổ Biến | Có Thể Xây Dựng Bên Trong? | Thường Được Ghi Nhận? |
|---|---|---|---|---|
| Quyền Sử Dụng Đường Công Cộng | Thành phố hoặc quận | Dải vỉa hè, mở rộng đường, làn đường dành cho xe đạp | Không | Thường là có |
| Địa Dịch Tiện Ích | Công ty tiện ích hoặc cơ quan đô thị | Đường dây điện, đường ống nước/cống thoát nước, đường ống dẫn khí | Bị hạn chế | Thường là có |
| Địa Dịch Thoát Nước | Chủ sở hữu liền kề hoặc thành phố | Rãnh thoát nước, hành lang cống thoát nước mưa, khu vực giữ nước | Bị hạn chế | Thường xuyên |
| Địa Dịch Lối Đi | Chủ sở hữu bất động sản liền kề | Đường lái xe chung, lối đi bộ, lối vào cổng | Bị hạn chế | Thường là có |
| Địa Dịch Thụ Đắc | Bất kỳ ai đã thiết lập việc sử dụng liên tục | Đường mòn không chính thức, điểm qua lại đã được sử dụng lâu dài | Bị hạn chế | Hiếm khi |
| Địa Dịch Bảo Tồn | Quỹ đất hoặc cơ quan chính phủ | Vùng đệm không gian mở, hành lang suối, vùng đất ngập nước | Không | Có |
Loại Nào Ảnh Hưởng Nhiều Nhất Đến Bản Vẽ Mặt Bằng
Theo kinh nghiệm của chúng tôi, địa dịch tiện ích và quyền sử dụng đường công cộng xuất hiện thường xuyên nhất trên các bản vẽ mặt bằng nhà ở trên khắp vùng Bay Area. Địa dịch thoát nước là loại phổ biến thứ ba — và nhóm của chúng tôi trình bày chi tiết cách chúng xuất hiện trên bản vẽ xin phép trong bài viết về cách hệ thống thoát nước và san lấp mặt bằng được thể hiện trên bản vẽ mặt bằng nhà ở.
Cách Tìm Quyền Thông Hành trên Bản Vẽ Mặt Bằng tại California
Đây là nơi diễn ra quá trình nghiên cứu thực tế. Việc xem xét bản vẽ mặt bằng về quyền thông hành tại California đòi hỏi phải tra cứu từ nhiều nguồn chồng chéo nhau — không có tài liệu đơn lẻ nào cung cấp đầy đủ thông tin.
Bắt Đầu Với Báo Cáo Quyền Sở Hữu Sơ Bộ
Báo cáo quyền sở hữu sơ bộ (gọi tắt là "prelim") liệt kê tất cả các quyền sử dụng đất đã được ghi nhận đối với thửa đất — được xác định theo loại, số quyển và số trang ghi nhận tại quận. Đây là nền tảng của mọi nghiên cứu về quyền sử dụng đất và là tài liệu đầu tiên nhóm chúng tôi yêu cầu trước khi bắt đầu lập bản vẽ mặt bằng.
- Báo cáo sơ bộ được đặt qua công ty quyền sở hữu, thường với mức phí danh nghĩa
- Mỗi ngoại lệ về quyền sử dụng đất ghi rõ ngày ghi nhận ban đầu, người cấp quyền và chiều rộng
- Toàn văn của từng quyền sử dụng đất có thể được lấy từ hồ sơ của cơ quan ghi nhận quận để biết thêm chi tiết
Tra Bản Đồ Thửa Đất của Cơ Quan Đánh Giá Thuế
Bản đồ thửa đất của quận thể hiện ranh giới sơ bộ của thửa đất và thường chỉ rõ các dải quyền thông hành. Hầu hết các quận khu vực Vịnh đều duy trì cổng GIS với dữ liệu này có thể truy cập trực tuyến miễn phí:
- Quận Alameda: gis.acgov.org
- Quận Santa Clara: sccgov.org (cổng GIS)
- Quận San Mateo: smcgov.org/planning
- Quận Contra Costa: trình xem thửa đất countyofcontracosta.us
- Quận Marin: marincounty.org/depts/pw/gis
Yêu Cầu Khảo Sát Quyền Sở Hữu Đất ALTA/NSPS
Để có câu trả lời dứt khoát, khảo sát quyền sở hữu đất ALTA/NSPS kết hợp báo cáo quyền sở hữu với khảo sát ranh giới thực địa được thực hiện theo tiêu chuẩn tối thiểu quốc gia. Tài liệu này xác định tất cả các quyền sử dụng đất, ranh giới quyền thông hành, xâm phạm và công trình cải tạo trên thửa đất trong một tài liệu duy nhất. Hầu hết các bên cho vay yêu cầu tài liệu này cho các giao dịch thương mại, nhưng đây cũng là công cụ phù hợp cho bất kỳ dự án nhà ở phức tạp nào khi diện tích có thể xây dựng còn đang được xem xét.
Kiểm Tra GIS Thành Phố và Bản Đồ Tiện Ích
Hầu hết các thành phố khu vực Vịnh đều duy trì cổng GIS trực tuyến hiển thị các hành lang tiện ích đã biết và ranh giới quyền thông hành. Những thông tin này không phải lúc nào cũng hoàn toàn cập nhật đối với các khu dân cư cũ, nhưng chúng cung cấp điểm khởi đầu trực quan hữu ích — đặc biệt để xác định các xung đột tiềm ẩn trước khi chi tiền cho một cuộc khảo sát đầy đủ.
Sau khi tất cả các quyền sử dụng đất đã ghi nhận được xác định, người lập bản vẽ có giấy phép phải thể hiện từng quyền đó trên bản vẽ mặt bằng dưới dạng các vùng gạch ngang hoặc tô đậm với nhãn, chiều rộng và tham chiếu ghi nhận. Nhóm chúng tôi trình bày những gì các khu vực pháp lý khác nhau yêu cầu trên bản vẽ nộp hồ sơ trong bài viết về yêu cầu bản vẽ mặt bằng cho giấy phép ADU tại các thành phố khu vực Vịnh.
Khi Các Quyền Sử Dụng Đất Ảnh Hưởng Trực Tiếp Đến ADU và Phần Mở Rộng Phòng
Đây là lúc các khái niệm về quyền sử dụng đất trừu tượng trở nên rất thực tế, rất nhanh. Nhóm của chúng tôi thường xuyên xử lý các xung đột quyền sử dụng đất trong các dự án ADU và mở rộng, và quy luật rất nhất quán.
ADU và Vấn Đề Quyền Sử Dụng Đất Phía Sau
ADU (đơn vị nhà ở phụ — còn gọi là căn hộ dành cho người thân hoặc nhà cho ông bà) thường được đề xuất ở phần phía sau của lô đất, ngay nơi các quyền sử dụng đất tiện ích có xu hướng chạy qua. Một quyền sử dụng đất tiện ích phía sau dù chỉ 5 feet cũng có thể loại bỏ diện tích móng ADU vốn đã hợp lệ, đặc biệt trên các lô đất đô thị hẹp nơi từng foot chiều sâu đều quan trọng.
Các bước nhóm chúng tôi thực hiện trước khi hoàn thiện bất kỳ bố cục ADU nào:
- Lấy báo cáo quyền sở hữu sơ bộ cho tất cả các quyền sử dụng đất đã được ghi nhận trên thửa đất
- Đánh dấu từng ranh giới quyền sử dụng đất trên bản vẽ mặt bằng cơ sở theo tỷ lệ
- Xác định xem có phần nào của diện tích móng đề xuất chồng lên vùng quyền sử dụng đất không
- Nếu có chồng lấn, khám phá các phương án dịch chuyển móng, giảm diện tích, hoặc các thỏa thuận xâm lấn chính thức với công ty tiện ích
- Xác nhận trực tiếp với đơn vị tiện ích xem hành lang quyền sử dụng đất có chứa cơ sở hạ tầng đang hoạt động hay hiện đang bỏ trống
Mở Rộng Phòng và Quyền Sử Dụng Đất Hông Nhà
Quyền sử dụng đất hông nhà — thường được cấp cho các bất động sản lân cận để tiếp cận hoặc thoát nước — có thể giới hạn chiều rộng của phần mở rộng phòng theo những cách mà quy tắc khoảng lùi đơn thuần không giải thích được. Hầu hết mọi người cho rằng các hạn chế hông nhà hoàn toàn là vấn đề phân vùng, nhưng quyền sử dụng đất là một ràng buộc pháp lý riêng biệt gắn liền với đất bất kể các quy tắc phân vùng hiện hành hoặc các thay đổi nghị quyết gần đây.
Các thanh tra viên hồ sơ tại các phòng cấp phép xây dựng Bay Area tìm kiếm ký hiệu quyền sử dụng đất trên mọi bản vẽ mặt bằng được nộp. Nếu bản vẽ mặt bằng không thể hiện các quyền sử dụng đất đã biết, hồ sơ thường bị trả lại kèm thông báo yêu cầu bổ sung — điều này sẽ kéo dài chu kỳ xem xét thêm nhiều tuần. Xử lý đúng các quyền sử dụng đất ngay từ đầu là một trong những cách đáng tin cậy nhất để giữ tiến độ xin phép đúng hạn.
Tài Liệu và Nguồn Tham Khảo để Nghiên Cứu Quyền Địa Dịch tại California
Bất kỳ ai tự nghiên cứu sơ bộ trước khi thuê chuyên gia đều nên chuẩn bị một bộ tài liệu cụ thể. Bắt đầu có tổ chức sẽ tiết kiệm thời gian và tránh làm trùng lặp công việc.
Các Tài Liệu Cần Thu Thập
- Báo cáo quyền sở hữu sơ bộ — nền tảng của mọi thứ; liệt kê tất cả các quyền địa dịch đã được ghi nhận kèm theo tham chiếu hồ sơ
- Chứng thư chuyển nhượng — đôi khi liệt kê các quyền địa dịch và hạn chế không được ghi riêng trong báo cáo quyền sở hữu
- Bản đồ phân khu hoặc bản đồ khu đất — hiển thị các quyền địa dịch ban đầu được thiết lập khi khu dân cư được quy hoạch lần đầu, thường có từ 60 đến 100 năm trước
- Bản đồ thửa đất của thành phố hoặc quận — có thể lấy tại văn phòng định giá hoặc cổng thông tin GIS trực tuyến
- Bản vẽ hoàn công của công trình tiện ích — hiển thị vị trí thực tế của cơ sở hạ tầng ngầm; có thể lấy từ các công ty tiện ích theo yêu cầu bằng văn bản
- CC&Rs (điều kiện, giao ước và hạn chế) — liên quan đến các cộng đồng có HOA, nơi các quyền địa dịch riêng tư giữa các lô đất có thể tồn tại ngoài báo cáo quyền sở hữu
Sự Hỗ Trợ Chuyên Nghiệp Đáng Cân Nhắc
Hầu hết chủ nhà và nhà đầu tư có thể tự nghiên cứu sơ bộ chắc chắn bằng cách sử dụng các cổng thông tin quận miễn phí trực tuyến. Nhưng khi dự án tiến đến giai đoạn nộp hồ sơ xin phép, sự tham gia của chuyên gia sẽ tạo thêm giá trị thực sự và giảm thiểu rủi ro:
- Kỹ sư đo đạc có giấy phép — để xác minh ranh giới và thực hiện khảo sát ALTA/NSPS; là chuyên gia duy nhất có thể xác định thực địa các đường giới hạn quyền địa dịch
- Công ty quyền sở hữu — để có được cam kết quyền sở hữu đầy đủ liệt kê chi tiết tất cả các ngoại lệ và tài sản thế chấp
- Luật sư bất động sản — cho các tranh chấp về quyền địa dịch, thỏa thuận xâm phạm, hoặc thủ tục hủy bỏ quyền địa dịch chính thức
- Xưởng vẽ kiến trúc — để đảm bảo tất cả các quyền địa dịch đã xác định xuất hiện chính xác trên bản vẽ sẵn sàng nộp phép, với chú thích đáp ứng yêu cầu kiểm tra bản vẽ
Đội ngũ của chúng tôi tại Sunny Drafting & Design thường xuyên phối hợp với các kỹ sư đo đạc và công ty quyền sở hữu như một phần của quá trình chuẩn bị bản đồ vị trí. Việc đưa tất cả các bên vào cùng một hướng trước khi nộp hồ sơ xin phép luôn giúp tránh các thông báo sửa đổi và giữ cho dự án tiến triển đúng tiến độ.
Câu Hỏi Thường Gặp
Quyền đi qua là một loại địa dịch cụ thể cho phép di chuyển qua hoặc sử dụng một dải đất — thường dành cho đường, vỉa hè hoặc hành lang tiện ích. Địa dịch là thuật ngữ pháp lý rộng hơn để chỉ bất kỳ quyền lợi không phải quyền sở hữu nào đối với tài sản của người khác. Tất cả quyền đi qua đều là địa dịch, nhưng không phải tất cả địa dịch đều là quyền đi qua.
Thông thường là không — trừ khi có thỏa thuận xâm phạm chính thức được người nắm giữ địa dịch ký kết. Các công trình xây dựng trong vùng địa dịch có thể bị yêu cầu tháo dỡ với chi phí của chủ tài sản nếu người nắm giữ địa dịch cần tiếp cận. Một số người nắm giữ địa dịch sẽ cấp phép bằng văn bản cho một số cải tạo nhất định, nhưng sự cho phép đó thường không tự động chuyển giao khi tài sản được bán.
Địa dịch tiện ích ở California thường rộng từ 5 đến 10 feet đối với các lô đất dân cư, mặc dù có thể rộng hơn đáng kể đối với đường dây truyền tải điện cao thế hoặc đường ống nước chính lớn. Chiều rộng chính xác được ghi rõ trong tài liệu địa dịch đã đăng ký. Nhóm của chúng tôi luôn kiểm tra bản ghi gốc thay vì chỉ dựa vào bản đồ của cơ quan thuế, vì chiều rộng trên bản đồ có thể là ước tính.
Có. Địa dịch đã đăng ký "gắn liền với đất", nghĩa là chúng vẫn có hiệu lực bất kể ai là người nắm quyền sở hữu tài sản. Chủ sở hữu mới nhận lô đất cùng với tất cả các địa dịch hiện có. Đây là một lý do tại sao việc xem xét báo cáo quyền sở hữu sơ bộ trước bất kỳ quyết định mua bán hoặc thiết kế nào lại quan trọng — những bất ngờ sau khi ký hợp đồng sẽ khó xử lý hơn nhiều.
Quyền đi qua thường được thể hiện bằng đường nét đứt hoặc vùng gạch chéo lùi vào từ ranh giới tài sản giáp đường, có ghi nhãn chiều rộng ROW và tên đường hoặc hành lang công cộng. Tất cả các địa dịch trên bản đồ mặt bằng đã được cấp phép ở California cần hiển thị loại, chiều rộng, người thụ hưởng và tham chiếu đăng ký. Nhân viên kiểm tra hồ sơ tại các phòng cấp phép xây dựng Vùng Vịnh tìm kiếm ký hiệu này trong quá trình xem xét ban đầu.
Có, nhưng đây không phải là quá trình đơn giản. Địa dịch có thể được xóa bỏ bằng thỏa thuận bằng văn bản giữa tất cả các bên, bằng lệnh của tòa án, hoặc trong một số trường hợp thông qua việc từ bỏ nếu người nắm giữ địa dịch ngừng sử dụng hành lang trong một thời gian dài. Quyền đi qua công cộng đôi khi có thể được bãi bỏ thông qua quy trình chính thức của thành phố hoặc quận về việc hủy bỏ đường. Luật sư bất động sản là nguồn tư vấn phù hợp cho bất kỳ ai đang tìm cách xóa bỏ địa dịch.
Các Bước Tiếp Theo
- Yêu cầu báo cáo quyền sở hữu sơ bộ từ công ty quyền sở hữu trước khi bắt đầu bất kỳ công việc thiết kế nào — đây là cách nhanh nhất để xác định tất cả các quyền địa dịch đã được ghi nhận trên thửa đất.
- Tra cứu bản đồ thửa đất của sở thuế hoặc công cụ xem GIS của quận đối với bất động sản để có cái nhìn trực quan về ranh giới hành lang giao thông và các hành lang tiện ích đã biết trong khu vực.
- Đánh dấu tất cả các quyền địa dịch đã xác định lên bản vẽ mặt bằng cơ sở trước khi chia sẻ bản vẽ với bất kỳ nhà thầu hoặc nhà thiết kế nào — điều này giúp tránh các chi phí thiết kế lại tốn kém về sau trong quá trình thi công.
- Liên hệ trực tiếp với công ty tiện ích liên quan nếu một công trình dự kiến nằm trong phạm vi 5 feet so với quyền địa dịch tiện ích đã biết, để xác nhận hạ tầng nào thực sự được chôn ngầm và liệu có thể ký kết thỏa thuận xâm lấn hay không.
- Phối hợp với người vẽ kiến trúc có giấy phép để đảm bảo các bản vẽ sẵn sàng xin phép xây dựng thể hiện chính xác tất cả các quyền địa dịch, đường ranh giới hành lang giao thông, chiều rộng và các ghi chú theo yêu cầu của tiêu chuẩn kiểm tra hồ sơ của cơ quan quản lý địa phương.
